Der Rat der Stadt Duisburg möge beschließen, die Berechnungsgrundlagen des qualifizierten Mietspiegels der Stadt zu überprüfen und ggf. anzupassen. Der aktuelle Mietspiegel, gültig seit dem 1. Februar 2024, beruht auf einer repräsentativen Vermieterbefragung zum Stichtag 1. Mai 2023 und bildet das Mietniveau unter Berücksichtigung von Wohlfläche, Baujahr, Ausstattung, energetischer Beschaffenheit und Wohnlage ab. Während diese Methodik bereits wissenschaftlichen Standards entspricht, fehlt es an einer ausgewogenen Einbeziehung langfristiger Bestandsmieten, die eine realistische Abbildung des Mietmarktes ermöglichen und Mieter*innen vor überproportionalen Preisanstiegen schützen könnten.

Begründung

Der aktuelle Duisburger Mietspiegel stützt sich auf Mietdaten aus einem sechsjährigen Betrachtungszeitraum (§558 Abs. 2 BGB), wobei neu vereinbarte oder angepasste Mieten seit dem Jahre 2017 berücksichtigt werden. Diese Praxis orientiert sich am gesetzlichen Mindestrahmen, blendet jedoch ältere Bestandsmieten aus, die in vielen Kommunen wie in der Stadt Leipzig stärker gewichtet werden. Der Leipziger Mietspiegel 2022 integriert bspw. Bestandsmieten der letzten vier Jahre und kombiniert diese mit aktuellen Neuvertragsmieten, um eine ausgewogenere Vergleichsmiete zu ermitteln. Laut dem Berliner Mietverein könnte eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums auf bis zu zehn Jahre die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 3,9% senken, da ältere und stabilere Mietniveaus stärker in den Mietspiegel einfließen.

In Duisburg besteht hier dringender Nachholbedarf: Die derzeitige Methodik priorisiert jüngere Mietanpassungen, die in einem angespannten Wohnungsmarkt oft überdurchschnittlich steigen. Dies führt dazu, dass die Vergleichsmiete näher an der aktuellen Marktmiete liegt und Mieter*innen bei Neuverträgen oder Mieterhöhungen überproportional belastet werden. Eine stärkere Gewichtung von Bestandsmieten, wie sie etwa der Deutsche Mieterbund fordert, würde hingegen die Dynamik steigender Neuvertragsmieten abfedern und langfristige Mietpreisentwicklungen besser abbilden.

Zudem zeigt die Mietspiegelreform 2022, dass qualifizierte Mietspiegel mit breiter Datenbasis nicht nur die Rechtssicherheit erhöhen, sondern auch die Anwendung der Mietpreisbremse effektiver gestalten. Die Stadt Leipzig nutzt hierzu ein Regressionsmodell, das sowohl Bestands- als auch Neuvertragsmieten berücksichtigt und damit transparentere Preisspannen für die ortsübliche Vergleichsmiete generiert. Eine ähnliche Anpassung in Duisburg würde die Akzeptanz des Mietspiegels stärken und gerichtliche Auseinandersetzungen reduzieren, da Gutachten seltener notwendig wären.

Fazit und Handlungsempfehlung

Vor diesem Hintergrund bittet die Fraktion Die Linke/Die PARTEI den Rat der Stadt Duisburg, eine Überarbeitung des Mietspiegels und eine systematische Einbindung der Bestandsmieten aus einem erweiterten Zeitraum von mindestens zehn Jahren zu beschließen. Dies würde die Vergleichsmiete näher am Durchschnitt der tatsächlich gezahlten Mieten ausrichten und Mieter*innen in angespannten Lagen entlasten. Gleichzeitig sollte die Stadt prüfen, ob die Methodik des Mietspiegels der Stadt Leipzig – insbesondere die Kombination aus Mieter- und Vermieterbefragungen – adaptiert werden kann, um die Datengrundlage weiter zu verbreitern.

Mit einer solchen Anpassung würde Duisburg nicht nur den bundesweiten Reformbestrebungen gerecht, sondern auch einen Beitrag zu sozialverträglichen Mieten leisten, die der aktuell angespannten Wohnungsmarktdynamik angemessen ist.

Gez. Gabriele Amely